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4 章（第1页）

销的政策。它会体现在买房子人的首付就会降低，就会让一些现金不多的买房人也可以买到房子。

就可以购买到450万的总房价了。一下子我们能选的房屋的价值范围就多很多，因为你选的房价越高，你选的范围就越大。

这就是原来我在第二次买房的时候得到的经验，那时候在二线城市，另外广东省的一个二线城市。我手头的现金大概只有30多万，我一直想买一个七八十万的房子差不多了。后来按照这样的规则，30万的首付，如果你乘以5的话，可以买到150万的总房价，贷款120万。这里面注意的是，当然要满足第一条，我贷款月还款的金额不应该超过家庭收入的50%。这是第二个，要利用银行的政策，在经济不景气的时候，适当的增加贷款的比例。其实在去年2016年的10月份以前，全国基本上二线城市很多都能提供到20%的首付。

第三个就是贷款的利率打折，金融打折体现在哪里，体现在利率。通常中小银行或者有些外资银行提供贷款利率的优惠。打个比方说，现在标准利率是4。9%，在我们贷款计算器里面，其实大家在贷款利率的项里面有一个倍数，现在是4。9，有一个乘以1倍。如果银行能提供八五折的优惠，你只要输进去0。85，它就计算出整个利率的优惠了。

我刚才前面的例子说到，利息差了一个点，1%，它将来的利息差了几十万。所以利息的优惠是我们各位不要错过的一个政策。通常首付比例跟贷款的利率优惠都是绑定在一起的，首付比例下降，通常贷款利息也下降。因此我们要在房价的慢车道里面买房子是最好的。这就是三个贷款的注意点。

这里面先做一个小结，在这一步里面我们要算一个清楚的买房

账。我要分清两组贷款的名词，一个叫做商业贷款、公积金贷

款，这属于贷款的类型。第二个名词叫做等额本息、等额本金

的还款方式。我们推荐第一次买房的年轻人采用等额本息的还款方式，因为通常在12年之内你每个月还款的金额是少于后面那种方式的，我们相信这一套房子将来我们有机会可以通过房屋的置换，换到更大的房子。这个小结的第二部分就是我们知道了四步法，计算我们可以买到房屋的总价和月供。就是清楚大概我们能做住到的房子大概是什么范围。最后我们提出了三个比率，就是每个月还款的比率，和首付款的比率，以及贷款利率优惠的比率，是三个比率。

算一个清楚账之后，大家讲回来，回到Y先生的例子。他有100万的现金，如果在买二手房的情况下，他可以把90万用于买房子支付首付。在三成贷款的比例下面，他可以买到270万总房价的房子。如果刚好碰上银行有优惠，他可以极端情况下买到380万的总价的房子。有了这个预算以后，我们应该就知道下一步怎么做了，就要挑个好房子。

挑房子有两个方式，第一种可以找房屋中介，去提供一些信息；第二种是通过一些线上的APP。我个人的经验是觉得这两种方式可以结合在一起使用。现在80后、90后特别喜欢的是自助的找到相应的信息。这里面有一个工具叫做相应的各种房产中介的APP。其中有些功能是我自己最常用的，叫做地图找房。在我实际的日常工作当中，很多朋友也问我，像天津的一个片区，南京的某一个片区是不是可以买。我觉得首先要看的是地段，有一句俗话说挑房子有三个因素，第一个叫做地段，第二个叫地段，第三个叫地段。所以在地段对于房子来说是一个最不可忽视的因素。地图找房是一个最直观的挑房的方式，它就是结合了直接从地段的区域入手，最后从大到小精选到锁

挑房子这一步我们的目标是什么呢？我们要挑20到30套房子实地去看，最后锁定3套房子，重点去谈价格。因为这部分的APP页面我就用口头讲讲，这些操作的过程是怎么样子的。首先以其中一种APP为例，在我们页面上方看到一些功能叫做地图找房。当你打开地图的时候，以上海为例，这个APP了上海有一手房和二手房这两种房源。当你选择默认在二手房的时候，大概你可以看到接近10万套的房子在地图上面，它是分区域显示的。

下一步的话是输入更加精细筛选的条件，在APP上面总共有三个筛选的条件。Y先生因为总现金有100万元，可以承受的房价在三成首付的情况下是270万元，极端情况下他可以买到350万元左右的房子。因此在房价选择里面他可以选择200万到270万这样一个房价的区域。选完房价之后可以进一步增加选择的条件，因为我们中国处于地球的北半球，所以我们房屋的朝向至少选择的是南、东南或者西南，朝南的房子。我自己也买一个朝北的房子，如果你家里有老人的话，朝北的房子会觉得非常的阴冷，对身体是不利的。因此尽量选择朝南的房子，通常朝南的房子会被朝北的房子稍微贵一点。例如说房子的朝向选择南方、东南、西南。面积以上海为例，基本上270万你就选择50万以下，或者50到60平方这些都可以，这就结合各地的情况下。一线城市房屋的年龄270万在15年以上，你不接受的话可能就筛选不