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3 章（第1页）

最大的区别就是在成本上面的区别。

对于新房来说，我就估算一个值，这里面有其他的税费，包括

给中介的费用，交易过户的费用。如果我们只是说100万的现

金，我们估算大概10万块钱的税费。这里面还有一些小的分类，大家听过满二满五，就是在不同的年限下面交易的税费是不一样的。为了方便起见，假设这个房子买卖的税费大概都是10万块钱。如果是买新房的情况下，我们中国大多数交的房子都是叫做毛坯房，也就是不带装修，没有铺地板，没有刷墙的，大概每套房子要预留15到20万元的装修。当然你去到四线城市的话，大概10万块钱以内的装修都还可以。因此如果100万的现金要买新房的情况下，要扣10万块钱的税费，以及20万的装修，你用于买房的首付就剩70万人民币了。

相对而言，如果你是买二手房的话，这一块的费用，装修费用大部分都可以省下来。同样是10万元的税费以外，极端的情况下，稍微拎包入住，你挑一个品质保存更好的二手房，然后你就直接入住了，几乎不用翻新。我第一套房子在去翻新的话，那时候大概花了七八千块钱粉刷了一下，将所有的木柜子上了一下漆，就是厨房稍微弄一下，大概7千到一万就可以了。因此在买二手房的时候，你会留下90万元用于首付。

这里面稍微讲讲一手房和二手房的区别。一手房当然是大家心理上是觉得更加好一点，有时候是一种心理的感觉。实际上我更加偏向于大家人生的第一套房子选择二手房，原因第一个可以提高首付，第二个你能选择的风格很多。其实这就是二手房，你可以看到很多不同人装修的风格，你直接选一个跟自己设想偏好比较相近的那种风格就可以了。所以刚才讲到了第二步就是你选择新房还是旧房，我们偏向于选择旧房。旧房二手房的话，大概首付可以有90万元了。

首付。也就是如果你买一套100万的房子，你只需要付30万的首付，剩下的70万你由银行通过贷款的方式支付给房子卖家的。因此按照这个逻辑，新房在首付70万的情况下，你买到新房的总价大概是210万；买二手房的情况下，因为有90万的首付乘以3倍，你大概可以支撑到270万总价的二手房。因此大家看起来这里面就有很大的差别了，通常二手房的价格比新房要低，同时你买二手房的时候，你能支付二手房的房价要比新房要更高，所以你能选择的空间就会更大了。

第四步就是计算贷款的金额。假设Y先生每个月有1500块钱的公积金，如果他买新房的情况下，扣除了70万的首付，他还要向银行贷款140万的商业贷款。如果他办理的是30年的商业贷款的话，他每个月要还7018元的商业贷款。扣除了他1500元的公积金以外，大概每个月需要还款5500元左右。Y先生现在在上海他租个房子，已经租的蛮偏的地方，大概每个月是3500块钱。所以现在付了首付以外，他每个月的成本比现在大概多了2千块钱，买新房。如果是买二手房的情况下，他需要向银行贷款160万元，30年来计算，每个月还款需要8491元，扣除公积金以外，他每个月需要还款7千元左右，比他现在租房子多了3500块钱一个月。所以基本上是在一个合理的范围之内的。

算到这里基本上Y先生心里就有数了，通过你总的现金，扣除了你将来未来装修的成本，以及税费之后，就得到你可以买房的首付。通过三成首付的比例，倒推出你能买到房屋的总价，所以这是一个撬动的关系。

第一个我们在这里面平衡每个月的还款金额不应该超过家庭总收入的50%，最高就是50%了。以Y先生为例，他两位将来一起还贷款的情况下，家庭收入是3万元，他每个月的支出不应该超过1万5千元。但是这里面的风险大家已经看出来了，Y先生的收入是2万元，他太太的收入是1万元。其实任何一个人独立去还1万5千元的压力还是比较大的。所以最安全的这条线是不超过家庭月收入的三分之一。如果Y先生每个月还款上限是1万5千元的月供来计算的话，倒推回来Y先生可以最多贷款290万，加上他90万首付的话，他可以买到的房价的上限是380万元。

我们要注意一点，通常这也是我们每个家庭使用财务杠杆的上限。就是我们月供的金额是我们家庭收入的一半，这时候倒推我们的贷款额，来加上首付，等于我们总的买回的房价。所以Y先生他一个合理买房价格的区域在哪里呢，应该是在270万，不超过380万。因此你找中介，让别人给你找房子，或者通过APP找房子的时候，你可以选择房子的总价可以设定到350万以下都可以。

第二个贷款要注意的比例就是20%。刚才讲回来对于年轻人我们有的是未来，现在我们现金很少，但是我们相信我们未来的收入是很高的。因此我们最好的方式是向未来多贷钱。所以一套房子首付如果是能够30%往下更好，如果只付20%，甚至只付10%那个房子的首付更好。我们国家每一段时间都有一个经济的周期，有房价的周期。每当房子不景气的时候，房价低的时候，银行就会做一些促